图为陆俨少绘豫园点春堂。此处现为仅存的小刀会起义遗址。1853年3月，太平天国攻占南京，形成与清政府南北对抗的局面，小规模的民众骚乱此起彼伏，甚至连当时最富庶的江南地区也处于兵荒马乱之中。1853年9月，上海爆发小刀会起义。租界成为上海缙绅与周边居民躲避战火的临时安身之地。大量中国难民的涌入不仅造成租界里事实上的华洋杂居，他们对房地产的巨大需求也给予租界当局一个始料未及的大发横财的机会。

外侨自行在租界外赁地造屋自1860年代末期即已开始。配合民间资本在租界界外区域的土地投资，工部局随即利用征收来的地税房捐，进行持续的“越界筑路”——在租界范围之外修建道路沟渠、架筑桥梁，铺设水电煤气，设置巡捕房，形成了房地产资金只要循已建路建造房舍就能牟利的良好环境。“越界筑路”使得工部局税收逐年增加，财政开支更加宽裕，因而可以用于更大规模的城市空间扩张与设施的改善，再吸引更多的资金挹注其中。如此形成一个资金不断注入，城市空间/土地市场规模不断扩大，又不断吸引资金挹注的良性循环。经由土地税、房捐中介，上海租界地区房地产业与城市空间之间建立起一种正相关。

在“越界筑路”的导引下，一直以土地“有偿使用”原则征税的租界当局往往会主动要求扩界。其中，基础设施的建设、卫生与治安的要求常常是租界当局合理化其越界扩张空间的主要理由。事实上，除了舒缓内城区的土地紧张外，扩大税收、增加收入是租界当局的主要诉求。因而，1890年代，面对由租界内土地价格之间的差异所带来的可预期的房地产升值前景，租界当局积极地介入与主导“越界筑路”，增加纳入其管理下的土地供给以减缓租界内部因地租成本快速上涨对资本积累造成的负面效应。其结果相继为1899年公共租界扩张和1914年法租界西扩，并最终带来上海城市空间的急剧扩张。

近代拓宽后的南京路

三个因素成就“大”上海

上海的发展首先得益于其跨江据海的优越地理位置。通过黄浦江及其支流吴淞江/苏州河，上海以明清时期中国最富庶的长江三角洲地区作为其经济腹地；而借助长江，上海拥有了更广阔的长江中下游平原这一经济腹地。而这样的经济区位优势，恰恰是别的开埠港口城市所不具备的。因此，上海城市发展的核心竞争力首先来自其优越的地理位置。

其次，近代中国战乱频繁，使得上海租界因为其良好的社会治安而成为周边地区资金与人口输入地。这恰是近代上海经济发展的外部推力。

最后，开埠以及随后租界的设立所带来的制度上的改变，则是上海成长为近代大都市的根本原因。租界是民族屈辱的象征，另一方面又是城市管理的试验田。这其中又以《土地章程》为原则构建出的近代土地有偿使用机制，对上海城市空间的扩展起到了极大的推动作用。

（作者系复旦大学中国历史地理研究所所长、教授，复旦大学一带一路及全球治理研究院人文交流研究所所长。）